作者：醉酒大鲨鱼

(资料图)

东莞城中心比深圳绝大部分郊区板块贵，已经不是什么稀奇的事。

但东莞的自信已经超出很多人的潜意识。

最近，东莞南城和东城的几个新盘冻资要求玩出了新高度。

看样板房，按户型面积大小冻资，143平冻资50万，198平冻资100万；380平/308平冻资100万，200平冻资500万。

这个验资门槛比深圳绝大部分新房都高不少。

这几个新房的均价基本在5万+/平，总价区间在600万-2000万/套。

同样是800万的房子，深圳验资100万；一千多万的房子，深圳验资300。

虽然看样板房冻资不是什么新鲜事，全国各地的新楼盘，很多都这么玩，最主要的目的是筛选客户，减少接待人力成本。

但东莞的验资看房门槛，甚至比深圳都高了。

要知道，东莞市场看深圳，东莞的自信来源于深圳。

在深圳，市场的基本盘转速已经慢下来的情况下，东莞反而表现出这种迷之自信。

东莞的基本面，真的足以支撑这份自信吗？

东莞房地产市场，得益于地缘紧邻广州、深圳，受到广州、深圳的影响比较大。尤其是靠近临深边缘，新房可以说在2021年之前，都比较热闹，价格也相对其他非中心城镇高出不少。

而城中心的楼市走势，也基本复制了深圳的模式。

有人预测，东莞的城区中心在变强，资源汇聚，城市面貌变得越来越好，觉得未来有楼盘突破7万/平只是时间问题，冲到8万—9万/平，甚至突破10万也是正常。

要知道，深圳前海的新房，限价9.2万，均价才到10左右万/平，就连南山的超级CBD的新房备案价格天花板才13.2万/平。

东莞有什么底气备案价突破5万+/平，冲刺10万/平？

首先，如果说底气来源于东莞的经济实力，但以往快马加鞭的速度已经慢下来。

从东莞统计局7月26披露的数据来看，东莞今年上半年的GPF为5262.10亿元，同比增长1.5%。

看上去似乎还不错，有增长。但相比今年一季度（2.2%）和去年同期（1.6%）的增速，是有所下降的。

而且放在整个广东省上半年的GDP来看，东莞的增速是最慢的，比倒数第二、三位的肇庆（2.9%）、茂名（2.9%）还慢。放到全国上半年城市GDP增速中，也是比较慢的。

作为万亿GDP的城市，增速在全省垫底，就有点说不过去了。

再看东莞的产业真实情况。

从东莞统计局披露的数据来看，近几年，东莞的主打产业变化。

以手机产量来看，东莞是全国手机制造基地，曾经一年生产过4亿台手机，但在2019年产量见顶之后逐渐下滑。去年东莞手机产量只有19761.67万台，相比于巅峰时期收缩超过一半。

其次，如果说人口有支撑力，但长远来看，最底层的人口数据已经出现转折。

根据东莞统计局数据显示，2022年末，东莞常住人口相比2021年减少9.98万人，出现近33年来首次常住人口净流入负增长。

虽然官方的解释是外来人口比重高，大家过年返乡了，到今年3月份数据已经恢复到2022年12月初的水平。

但是回溯过往常住人口净流入增速，东莞的常住人口流入增速早在几年前就出现放缓。

自从2015年后，东莞常住人口流入增速就开始放缓。2015年常住人口净流入增速由2014年的3.45%，放缓为0.39%，除了2017年常住人口净流入增速有所反弹，当年为2.13%，之后常住人口净流入增速都不到1%。

换句话说，实际东莞常住人口中，相当一部分其实是外来人口，并且这部分人口的流动性极大，这就很难支撑得起东莞的价格。

第三，如果说东莞楼市的基本面都还很不错，那么东莞正处于支持政策越多，成交越缩量的状态。

根据东莞住建局每月公布的网签数据显示，2020年6月，东莞超过4层的新盘网签套数达到6566套，二手房网签6967套，同年12月新房网签达到高峰的8462套，二手房为4042套。

而7月最新网签数显示，新房网签套数仅为1224套，二手房网签套数2152套。

之所以松绑幅度越来越大，最主要的原因是就是成交量收缩明显，房子卖不掉了，有拉裤子里的风险。

可能有人会说，熬一熬总会过去。

确实，过去，房地产市场的周期，变化得很快。

每次市场出现扛不住的苗头的时候，大家只需要再熬一熬，最快半年，最慢三年下一波新行情就又要来了。

房价的轨迹，就像螺旋上升的过山车一样。

但那都是过去。

现在很多因素已经变了。而且东莞已经不限购，二成首付了，想要再想往上冲，还要看深圳，广州的市场。

现在深圳成交量依旧保持低位平稳运行，东莞想要吸取深圳的能量已经很难。

所以再祈求下一波螺旋上升比过去难太多了。